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Immobilier : comment calculer la superficie d’un logement ?

Louer ou acheter un logement sont des opérations importantes qui nécessitent la prise en compte de certains critères. Parmi ces critères, la superficie occupe une place primordiale. En réalité, elle conditionne grandement le prix du logement. Toutefois, en France, différentes mesures légales se confondent en ce qui concerne le calcul de la superficie d’un logement.

La superficie (surface habitable)

La superficie ou surface habitable correspond à l’espace réellement disponible d’une habitation. Selon les critères de définition de la Loi Boutin, c’est la surface de plancher construite d’un logement suite à la déduction des surfaces occupées par les murs, marches et cages d’escaliers, embrasures de portes et fenêtres, cloisons et gaines. Elle doit être de 14 m² au minimum. Cette superficie ne prend pas en compte les :

  • combles non aménagés,
  • sous-sols,
  • remises,
  • caves,
  • garages,
  • terrasses,
  • loggias,
  • balcons
  • séchoirs extérieurs,
  • vérandas,
  • locaux communs et dépendances du logement,
  • volumes vitrés prévus à l’article R.11110.

Notez que les pièces ou parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont également pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable. Par contre, toute autre pièce d’une hauteur supérieure à 1,80 m et qui est à l’intérieur du logement (accessible sans passer par l’extérieur) est à prendre en compte ? Il en va de même pour les salles d’eau, les toilettes et les cuisines.

Le calcul de la superficie ou surface habitable

Comme susmentionné, c’est la Loi Boutin qui sert de base au calcul de la superficie ou surface habitable. La surface habitable se calcule dans tous les cas (achat/vente, location, etc.) Elle est obligatoirement mentionnée dans un contrat de bail (location). Il est relativement simple à effectuer.

Après avoir déterminé les pièces à prendre en compte dans le calcul, munissez-vous d’un mètre. Ensuite, mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce et multipliez-les. Le total obtenu correspond à la surface en m². Additionnez ensuite les résultats de toutes les pièces. Vous obtenez ainsi la surface habitable du logement concerné.

Vous pouvez faire ce calcul vous-même ou faire appel à un professionnel. Dans le second cas, c’est le professionnel qui porte la responsabilité s’il y a une erreur dans le calcul. Faire appel à un professionnel vous protège au cas où vous ne prendriez pas correctement les mesures par exemple.

Certaines notions de surface peuvent se confondre avec celle de surface habitable notamment les notions de surface utile et surface privative.

La surface privative (Loi CARREZ)

La superficie privative découle de la Loi CARREZ. Elle se calcule uniquement dans le cadre d’une copropriété et est mentionnée dans le contrat de vente. À la différence de la superficie habitable, elle tient compte de l’ensemble des surfaces construites ou couvertes du logement (combles non aménagés, sous-sols, caves, parkings, greniers, remises, vérandas, et autres.)

La surface utile

La surface utile équivaut à la surface habitable plus 50 % des éléments non compris dans le calcul de la surface habitable (caves, sous-sols, etc.) Cependant, les éléments concernés doivent être réservés à l’usage exclusif de l’occupant du logement et disposer d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m.

La surface de plancher

Elle correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’un logement avec certaines restrictions. Elle remplace depuis 2012 la surface SHON.